相続登記の義務化はいつまで？3年の期限と過料をQ&Aで整理

相続登記の義務化とは？ いつから始まっている？

親から実家を相続したまま、名義を変えずに何年も過ぎている。こうした「名義が亡くなった人のままの不動産」が所有者不明土地問題の大きな原因になってきたことを受け、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。法務省の案内によれば、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが求められるとされています。

対象は施行日以後の相続に限られず、それ以前に発生した相続も含まれます。まずは期限の数え方から確認します。

Q1. いつまでに申請すればいい？

原則は「相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内」です。相続の開始、つまり親が亡くなったことを知り、かつ自分がその不動産を取得したことも知った時点から起算する、という考え方が取られています。

見落としやすいのは、義務化より前に発生した相続も対象になる点です。この場合は施行日である2024年4月1日から3年以内、つまり2027年3月31日が申請の目安の期限とされています。何十年も前に親が亡くなった実家でも、対象から外れるわけではありません。心当たりのある方は、むしろ期限が先に来る側です。

ケース	期限の考え方
2024年4月1日以後に発生した相続	取得を知った日から3年以内
2024年4月1日より前に発生した相続	2027年3月31日まで（施行日から3年）

Q2. 期限を過ぎたら罰則はある？

正当な理由がないのに申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象になり得るとされています。過料は刑事罰ではなく、行政上の金銭的な制裁です。それでも負担であることに変わりはありません。

一方で、期限を1日でも過ぎたら直ちに科される、という運用ではないと案内されています。遺産分割協議が長引いている、相続人が非常に多く戸籍の収集に時間がかかる。こうした事情では「正当な理由」が認められる場合もあるとされています。どこまでが該当するかは個別の判断になります。3年に間に合いそうにないと感じた時点で放置せず、法務局や司法書士に早めに相談するのが安全です。

Q3. 遺産分割がまとまらず3年以内に間に合わないときは？

そのための簡易な手段として「相続人申告登記」が用意されています。自分がこの不動産の相続人であることを法務局に申し出る手続きで、遺産分割がまとまっていなくても単独で申し出ることができ、これによって申請義務を果たしたものと扱われるとされています。戸籍などの必要書類も、通常の相続登記より少なくて済みます。

ただし、相続人申告登記はあくまで暫定的な措置です。不動産の名義そのものが移るわけではないため、実家を売却するには結局、遺産分割の内容を踏まえた正式な相続登記が必要になります。3年の義務は申告登記でいったん果たしつつ、協議がまとまり次第きちんと登記する。この二段構えと考えるとよいでしょう。

Q4. 自分で申請できる？ 費用はどのくらい？

相続登記は自分で申請することも可能です。法務局の窓口や案内ページで様式や必要書類が公開されています。相続人が少なく、遺産分割協議もまとまっているなら、自力での申請も現実的な選択肢です。

費用の中心は登録免許税です。国税庁の税額表では、相続による所有権移転は不動産の価額の1000分の4（0.4%）とされています。評価額の低い土地について免税措置が設けられている場合もあります。司法書士に依頼する場合の報酬は、戸籍収集の範囲や不動産の数にもよりますが、数万円から十数万円程度が目安です。相続人の数が多い、代替わりが重なっている、遠方の不動産が含まれる。こうしたケースでは、無理に自力で進めるより専門家に任せたほうが結果的に早く安く済むこともあります。

なお、ここに挙げた税率や報酬水準は2026年7月時点の情報に基づく目安です。実際の負担額は、法務局の最新の案内や司法書士事務所の見積もりで確かめてください。

Q5. 何年も放置していた実家は今からでも間に合う？

間に合いますし、動くなら早いほうが有利です。前述のとおり施行前の相続も2027年3月31日が期限の目安となるため、まずは登記の準備から着手しましょう。

放置期間が長いほど手続きは重くなりがちです。当初の相続人が亡くなって次の世代に相続が発生する「数次相続」が起きると、関係者が一気に増えて協議が難航します。また、名義変更が済んでいない実家は原則として売却できないため、売りたくなったときに動けない状態が続きます。売却を視野に入れているなら、相続した実家を売却する流れで名義変更・片付け・査定の順序を確認しておくと、登記後の動きがスムーズです。

加えて、誰も住まない実家を管理せずに置いておくと、固定資産税の優遇が外れて税負担が増える別のリスクもあります。詳しくは空き家放置で固定資産税が上がる仕組みを参照してください。登記の期限と空き家の管理リスクは、放置すればするほど同時に膨らんでいきます。

Q6. 相続放棄をすれば登記しなくてよい？

家庭裁判所で相続放棄が受理されると、初めから相続人でなかったものとみなされるため、その不動産についての相続登記の義務も負わないと整理されています。実家に資産価値がなく負債が大きい場合などには、放棄も現実的な選択肢です。

ただし相続放棄には、自分のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述するという、相続登記より短い期限があります。また、放棄の前に価値のある遺品を処分してしまうと単純承認とみなされ、放棄できなくなるおそれがあります。具体的にどこまでが問題になるかは相続放棄と遺品整理の注意点で解説しています。放棄するかどうか迷っている段階では、実家の片付けに手を付ける前に専門家へ相談してください。

期限から逆算して、今週できることを決める

相続登記の義務化のポイントを整理すると次のとおりです。

• 2024年4月1日から相続登記は義務。取得を知った日から3年以内に申請する
• 施行前の相続も対象で、2027年3月31日が期限の目安
• 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得る
• 協議がまとまらないときは相続人申告登記でひとまず義務を果たせる
• 売却には正式な相続登記が必要。放棄を選ぶなら3か月の期限に注意

登記が済んで初めて、実家をどうするかを本格的に決められます。売る・貸す・管理して持ち続けるといった出口も含めた段取りは実家じまいの進め方（時系列ガイド）で俯瞰できます。制度の細部や自分のケースの扱いについては、法務局・司法書士など専門の窓口で最終確認してください。期限に余裕のあるうちに、一歩目を踏み出しておきましょう。